Novembre confirme la bonne santé du marché 2019

S’il est encore trop tôt pour tirer un bilan du marché immobilier 2019, cette année restera sans nul doute dans les mémoires comme un crû particulièrement bon, s’inscrivant dans la continuité des quatre dernières années. Côté prix, alors que 2018 était marquée par une progression déjà conséquente de 1,2% au niveau de l’Hexagone, 2019 a vu cette tendance haussière se renforcer avec une augmentation de 1,8% en seulement onze mois. A l’image des années précédentes, le marché reste néanmoins toujours porté par Paris et les grandes métropoles françaises dont l’activité économique attrayante tire les tarifs de la pierre vers le haut. Avec, comme principale fer de lance, Lyon (+10,4% depuis janvier) et Nantes (+8,1%). Conséquence : une fracture tarifaire toujours nette entre les zones rurales (+1,3%) et les dix plus grandes villes de France (+4,7%).

Quant au volume de transactions, il a battu cette année son record absolu en dépassant, avant même décembre, le million de ventes. Si nous avions certes pronostiqué il y a douze mois une année 2019 dynamique sur la lancée de 2018, notre projection s’est toutefois révélée au fil des saisons en-deçà de la réalité. En cause ? Les taux immobiliers qui, contrairement au scénario que nous avions envisagé avec les premières annonces de la BCE, ne sont pas repartis à la hausse à l’été mais ont à l’inverse continué à reculer. N’impactant pas de fait la motivation des Français à entrer sur le marché.

Et les derniers chiffres de notre baromètre sont à l’image de l’année écoulée. Loin des discours alarmistes, les performances de novembre attestent que l’apocalypse immobilière annoncée n’est pas d’actualité (+1,1% à Lyon, +0,8% à Toulouse, +0,7% à Montpellier, +0,6% à Nantes, Strasbourg et Lille, +0,5% à Marseille, 0,2% à Nice et Rennes). Même Paris, où les plus alarmistes n’hésitaient pas à parler en septembre de « bulle prête à exploser », ne craque pas avec 0,6% de hausse en seulement un mois.

Un dynamisme de bon augure pour 2020

2020 s’annonce d’ailleurs sous les mêmes auspices. Si nous avions pu nous montrer légèrement négatifs l’année passée sur l’évolution des taux, nous sommes désormais plus confiants pour les mois à venir. En effet, nous ne voyons aucune raison à court terme pour que la Banque Centrale Européenne choisisse d’appliquer un virage à 180° sur sa politique monétaire. Et, le discours, fin novembre, de la nouvelle présidente de la BCE nous conforte dans nos positions. Trois semaines à peine après sa prise de fonctions, Christine Lagarde l’a affirmé : « La politique monétaire accommodante de la BCE a été l’un des principaux moteurs de la demande durant la reprise économique, et elle va demeurer en place ».

 

A raison d’un taux d’emprunt moyen de 1,13% toutes durées de crédits confondues selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA fin octobre, le moteur des taux est donc toujours là et devrait perdurer dans les mois à venir permettant le maintien d’un pouvoir d’achat immobilier encore conséquent dans l’ensemble de l’Hexagone malgré un léger durcissement dans certaines communes comme Lyon ou Bordeaux. La baisse quasi-continue du chômage (8,6% de la population active en novembre d’après l’Insee) nous apparaît également comme un signal positif susceptible de soutenir le marché immobilier en 2020.

Preuve supplémentaire qui renforce notre conviction quant à la bonne santé du marché dans les prochains mois, notre indicateur de tension immobilière (ITI) témoigne d’une demande nettement supérieure à l’offre dans les dix plus grandes villes de France ainsi qu’à Paris. 21% d’acheteurs de plus que de vendeurs à Lyon en novembre, 23% à Montpellier, 26% à Paris, 27% à Toulouse, 28% à Nantes et Strasbourg, 29% à Rennes et jusqu’à 43% à Lille. Or, si le pouvoir d’achat immobilier des Français commençait réellement à coincer comme le laissent sous-entendre certains esprits chagrins, notre ITI pour sa part tendrait à s’effondrer. Ce qui, au regard des mois écoulés, semble plutôt aller dans le sens contraire.

Le seul risque qui, à nos yeux, pourrait donc perturber légèrement le marché début 2020 serait celui d’un mouvement de grève dur sur la retraite qui paralyserait le pays et ralentirait la machine économique. Un scénario catastrophe qui nous semble néanmoins peu crédible.

Indices des Prix immobiliers à Paris depuis 2008

Zoom : Toulouse, des projets à grande échelle

Seulement battue par Lyon (+10,4%) et Nantes (+8,1%), la Ville Rose enregistre, avec 6% de hausse depuis janvier, une des plus belles performances de l’année. Et, ce n’est qu’un début selon nos analyses. La préfecture de la Haute-Garonne devrait en effet faire figure de ville à suivre en 2020 avec, d’après nos projections, une augmentation de ses prix qui pourrait atteindre les 9% entre septembre 2019 et septembre 2020.

La raison de ce dynamisme ? Un bassin économique particulièrement attractif dopé par la présence de nombreux géants mondiaux de l’industrie (plus spécifiquement aéronautique et spatiale à l’image d’Airbus) ainsi que de grands laboratoires de recherche et d’une foule de prestataires (sous-traitants, PME…). Et si l’éloignement de la capitale pouvait il y a encore quelques années freiner le marché toulousain, l’ouverture de la ligne SNCF à grande vitesse Paris/Bordeaux a changé la donne permettant désormais de relier Toulouse en à peine un peu plus de 4h. Ville active tournée depuis toujours vers l’international mais susceptible aussi aujourd’hui de jouer un rôle clé dans l’économie nationale, Toulouse ne manque pas de projets pour les années à venir. A commencer par le plus grand programme d’infrastructure de transports urbains en France (hors celui du Grand Paris). Cet ambitieux projet baptisé « Toulouse Aerospace Express » combinera en effet à horizon 2030 la création d’une 3e ligne de métro, d’une liaison Aéroport Express (22 minutes pour relier le centre-ville à l’aéroport Toulouse Blagnac) et le prolongement de la ligne B.

Conséquence : à raison d’un prix moyen au m² de 3 143 €, les candidats à la propriété occupent le terrain (un peu moins de 13 acheteurs pour 10 vendeurs). Et ce, de manière d’autant plus marquée que l‘agglomération fait partie des cinq grandes métropoles françaises où moins de 4 ans suffit aux acquéreurs pour rentabiliser leur achat.